О состоянии рынка жилья и меры по его государственному регулированию

Рынок жилья занимает важное место в структуре национальной экономики. В частности, он обеспечивает связь между потребителем жилья и его производителем - строительной отраслью, определяет соотношение между спросом на жилье и его предложением, устанавливает экономически взвешенные цены на жилье, определяет ценовые ориентиры для государственных жилищных программ, определяет наиболее эффективные формы использования жилья, является инструментом перераспределения жилья между гражданами и тому подобное.

Современный отечественный рынок жилья, такой как продажа домов на новорижском шоссе начал формироваться как составляющая процесса перехода от плановой к рыночной модели экономики. Его появление стало возможным благодаря приватизации значительной части жилого фонда, принятию ряда законодательных актов, которые заложили институциональные основы рынка жилой недвижимости, создали условия для привлечения в сферу жилищного строительства средств частных компаний и граждан.

Отечественный рынок жилья относится к категории дефицитных развивающихся рынков. Для указанной категории рынков характерно роста цен и доходов в долгосрочном периоде, при этом темпы роста цен выше темпов роста доходов. Такая ситуация, как правило, возникает в периоды роста экономики, когда потребность населения в жилье значительна вследствие низкого уровня обеспеченности жильем и недостаточных объемов жилищного строительства, что приводит к дефициту жилья на рынке.

Вследствие ограниченного количества транзакций отдельные ценовые колебания, которые имеют место на рынке жилой недвижимости, не являются показательными относительно основных ценовых тенденций (трендов). Это значительно усложняет объективную оценку нынешнего состояния и дальнейших перспектив развития рынка, сужает возможности прогнозирования. Указанной ситуации способствует и отсутствие официальной информации о ценовой динамики, поскольку сейчас Государственная служба статистики не ведет расчеты индекса цен на недвижимость. Этим занимаются исключительно частные риэлторские компании и эксперты по недвижимости.

Оценивая процессы, которые имеют место на рынке жилья, а также общие макроэкономические процессы, с высокой вероятностью следует ожидать, что рынок жилья в России и в дальнейшем будет находиться в состоянии депрессивной стабильности. Основным трендом его развития будет дальнейшее медленное снижение цен. Однако, по нашему мнению, имеющихся темпов снижения цен на жилую недвижимость будет недостаточно для того, чтобы обеспечить самостоятельный выход на рынок с его нынешнего депрессивного состояния. Ключевым элементом этого процесса должна стать активизация деятельности государства, направленная на регулирование процессов (в первую очередь ценовых), которые происходят на рынке жилья.