Как правильно выбрать земельный участок для строительства жилого, садового или дачного дома

Каждый, кто запланировал строительство собственного дома, практически всегда начинает с поиска и выбора земельного участка.

Однако далеко не каждый, кроме анализа правоустанавливающих документов не предложенную участок (правовая составляющая) , проверяет еще и ограничения по возможности ее застройки (градостроительная составляющая) . Чаще всего, объясняя себе это тем, что на соседних участках уже много лет стоят дома, и это вроде гарантирует возможность строительства; или тем, что раз участок был предоставлен под застройку, то не может быть никаких препятствий для возведения на нем здания; или даже тем, что если возникнут какие-либо проблемы, то всегда можно будет все решить в судебном порядке.Здесь важно заметить, что наличие земельного участка под застройку, не означает, что на таком участке вообще возможно любое строительство, либо ней удастся реализовать именно тот проект, который Вы запланировали. Иногда возникают проблемы, решение которых или очень сложным, или очень дорогим процессом, или и сложным, и дорогим. В некоторых ситуациях, стоимость решения проблем превышает рыночную стоимость земельного участка. Итак, кроме таких основных характеристик как целевое назначение, площадь, местоположение и цена земельного участка, обязательно нужно обратить внимание еще на целый ряд факторов, которые очень часто оказываются гораздо важнее цены или площадь участка. О них пойдет речь ниже.

градостроительные аспекты

Для того, чтобы отделить вышеназванные факторы от субъективных оценок «качества» того или иного участка, а также от правовой составляющей, назовем их для удобства градостроительными факторами или аспектами, которые нужно анализировать и проверять не менее тщательно, чем документы на право собственности на землю.К основным градостроительным аспектам при выборе участка у компании ДК «Навигатор» для строительства можно отнести следующие:

  • наличие утвержденной градостроительной документации населенного пункта или территории, где находится участок (в т.ч. перспективных планов застройки);
  • наличие или отсутствие ограничений по застройке земельного участка (в т.ч. запретов размещения объектов жилого назначения);
  • наличие существующей застройки как на земельном участке, так и, особенно, на соседних участках, а также наличие линий электропередачи, газопроводов, подземных сетей и т.п., проходящих рядом с участком или под или над ней;
  • наличие коммуникаций и возможность подключения к ним будущего дома.

К градостроительной составляющей проверки земельного участка можно отнести вынесение границ участка в натуру (на местности) .В случае наличия утвержденной градостроительной документации, важно проверить установленные ею ограничения по застройке конкретного участка, среди которых могут быть:

  • охранные, санитарные, санитарно-защитные зоны;
  • водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
  • территории, на которых запрещена усадебная, садовая и / или дачная застройка, или размещение любых жилых объектов;
  • схемы участков, подлежащих изъятию для общественных нужд;
  • оползнеопасных зонах и подтапливаемые территории, зоны химического загрязнение и тому подобное.

Рядом с этим, существуют (и, после принятия соответствующего закона, будут разрабатываться новые) Местные правила регулирования застройки (зонинг) , целью которых является определение условий планировки и застройки, установление правовых и планировочных ограничений, разрешенных видов использования земельных участков в пределах выделенных функциональных зон населенных пунктов и объединенных территориальных общин. Итак, зонинг может содержать дополнительные ограничения по застройке участка.

Существующая застройка и государственные строительные нормы

Существующая застройка соседних земельных участков, даже самочинная, может негативно повлиять на возможность размещения на Вашей земельном участке запланированного дома, зданий и сооружений.Планировка и застройка городских и сельских поселений »  - устанавливает достаточно четкие требования по расстояний (в частности, противопожарных) между зданиями и сооружениями на соседних земельных участках, а также нормирует расстояния до источников водоснабжения (скважин, колодцев), канализации (септика), расстояния до« красных линий », расстояния до наземных и подземных сетей, размеры охранных и санитарных зон и тому подобное.Именно поэтому, необходимо до приобретения участка проанализировать состояние окружающей застройки, правильно определить наличие охранных зон электрических сетей и газопроводов, наличие санитарно-защитных зон и других ограничений, и оценить с точки зрения действующих государственных строительных норм, возможность размещения запланированных Вами зданий и сооружений.Вместе с тем, одного лишь знания действующих нормативов недостаточно, поскольку отсутствие застройки на смежных земельных участках, не означает, что владельцами этих участков не было раньше получено строительные паспорта (или заявления на их выдачу не рассматриваются в данный момент), в которых уже определены и согласовано конкретное месторасположение их зданий и сооружений относительно границ земельного участка, а также степень огнестойкости запроектированных зданий (от которой зависит минимальный противопожарный разрыв (от 6 до 15 м)). К сожалению, эти факторы не всегда возможно проверить на этапе выбора земельного участка.Итак, выбирая земельный участок для строительства жилого дома нужно уделять внимание не только проверке документов на право собственности, но и не менее тщательно анализировать имеющуюся градостроительную документацию, а также учитывать при выборе участка существующую градостроительную ситуацию.Именно комплексный подход позволит избежать большинства проблем со строительством и сможет гарантировать комфортную и безопасную эксплуатацию будущего дома.