Добросовестный приобретатель – юридические основания и отказ в виндикации

Добросовестный приобретатель – юридические основания и отказ в виндикацииОдна из жульнических схем, используемых на рынке недвижимости – продажа жилища неправомочным продавцом, то есть человеком, не имеющим права ею распоряжаться. Узнав, что его имущество кем-то куплено, подлинный владелец обращается в суд с требованием о его изъятии и возвращении. Такой иск называется виндикационным. При этом собственник не обязан возмещать финансовые убытки, понесённые обманутым приобретателем. Ведь не он провернул мошенничество, не ему достались уплаченные средства.

Покупатель может предъявить требования о взыскании денег только по отношению к лицу, проделавшему махинацию. А его зачастую не так легко найти. Даже если фальшивый продавец отыщется, он всегда сможет сказать, что вся сумма уже истрачена.
Юридический термин «добросовестный приобретатель» существует применительно именно к подобным ситуациям, когда продажа недвижимого имущества произведена человеком, не имеющим на это право. Покупатель, подписывая договор, не подозревает, что имеет дело не с хозяином.
Если в ходе судебного рассмотрения станет ясно, что жилплощадь продана не тем, кто владеет ею по закону, может быть принято решение признать за приобретателем права собственника. Так происходит не всегда. Случается, что квартира изымается из незаконного владения. Такое устранение последствий противоправной сделки носит название виндикация.

Законодательство точно указывает на условия, при которых у добросовестного покупателя квартиру всё-таки забирают.
Если в ходе разбирательства получены неопровержимые доказательства, что настоящий хозяин никогда не планировал продажу, сделка была совершена явно против его желания. Если по этому поводу у суда останутся сомнения, он может оставить жильё за приобретателем, доказавшим свою порядочность.
Если правосудие признает соглашение купли-продажи недействительным, осуществляется реституция, то есть возвращение сторон к исходным позициям. К владельцу вернётся квартира, а несостоявшемуся покупателю возместят убытки.
Вердикт о виндикации выносится в зависимости от чистоты намерений приобретшей имущество стороны. Судья должен выяснить, был ли участник договорённости в курсе того, что в качестве продавца выступает не хозяин жилья.

Вплоть до 2020 года именно на покупателя была возложена обязанность принятия «разумных и достаточных» мер по выяснению юридической чистоты контракта. И если суд не убеждён, что действия покупателя в этом направлении были целесообразными, конструктивными, он вправе счесть его недобросовестным и изъять жилплощадь. Однако размытая формулировка оставляла простор для различных толкований «разумности» и «достаточности» предпринятых мер. Добропорядочность в таких обстоятельствах доказать трудно, а значит шансов оставить за собой купленное жилище не так уж много. За изъятую собственность не выплачивают компенсации, ведь владение ею незаконно. Применим ли эпитет «добросовестный» к приобретателю, судья решает по своему усмотрению.

Права гражданина, который честно заключил договор о покупке жилой недвижимости, защищены законом. К купленному с соблюдением всех правил жилью виндикация применена не будет. Но следует помнить, что изъять имущество, которым владеют противозаконно, по решению суда можно. Основания для этого прописаны в ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

Судопроизводство по вопросу возврата жилплощади настоящему собственнику ранее сводилось к доказыванию каждой стороной своей правоты. Бывший хозяин предъявлял аргументы о своём неучастии (даже косвенном) в продаже, о том, что она была осуществлена вопреки его воле. Покупатель обосновывал рациональность своих действий по выяснению полномочий субъекта, совершившего сделку. Но, поскольку определения «достаточные» и «разумные» были туманны и не имели чётких юридических критериев, новосёлы часто оказывались в проигрыше: без квартиры и без средств.

В настоящее время в правовой практике существует чёткое разъяснение термина «добросовестный приобретатель». Под ним подразумевается субъект, опиравшийся при совершении сделки на информацию, содержащуюся в выписке из Росреестра. Доказывать, что покупатель знал о преступном умысле или подозревал его наличие, теперь должен истец.
Человек, который перед подписанием контракта убедился в правомочности партнёра по соглашению, заказав справку из ЕГРН, находится под защитой презумпции добросовестности. Он априори считается честным приобретателем, ставшим жертвой обмана. Отнять купленную недвижимость у него нельзя.